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    [社会] 法官提醒:购买二手房 当心被“霸住”

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    发表于 2019-7-5 09:12:45 | 显示全部楼层 |阅读模式

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    吴某将一处房产转让给其债务担保人盛某,而盛某又将房产转卖给王某夫妇,但吴某一家却“霸住”在房中拒绝搬离。记者3日从海安法院获悉,随着南通中院终审判决书的送达,这起排除妨害纠纷案落下帷幕。法院判决被告吴某及其父母将案涉房屋腾空,并交付给王某夫妇。

    房产抵给担保人,却持续“霸住”不肯搬离

    2015年,吴某因个人投资经营需要借款200万元,盛某为其提供担保。借款到期后,吴某却无力偿还。2016年,吴某和盛某达成协议,由盛某代为偿还吴某的借款,吴某则自愿将一处房产转让给盛某。协议生效后,盛某不仅帮助吴某偿还了部分担保借款,还将涉案房屋的按揭贷款还清,双方按约办理了房屋所有权变更登记手续。

    据盛某陈述,房产过户时,吴某信誓旦旦地表示一个月内让父母搬走。但眼看着一个月过去,吴某却不知所踪。而吴某的父母则以不知晓儿子卖房为由,坚决不肯搬走。

    房子二次转让,“霸住者”被产权人告上法庭

    2018年3月,由于需要资金周转,盛某通过房产中介将案涉房屋转手给王某夫妇。在取得房屋所有权后,王某夫妇多次登门与吴某父母协商交房,但吴某一家仍“霸住”着房屋拒不腾空房。无奈下,王某夫妇向法院提起诉讼。

    庭审时,吴某辩称,其与盛某之间有经济往来未结清,应等待账目结清后再移交案涉房屋。

    海安法院审理认为,吴某与盛某达成的案涉房屋买卖协议,并不违反现行法律强制性规定,且不损害第三人利益,应认定协议成立有效。吴某作为案涉房屋的原所有权人,其将房屋转让给盛某并办理过户手续后,即丧失了对房屋的一切权利,其与父母已无任何依据继续占有、使用该房屋。现王某夫妇为案涉房屋的合法所有人,对该房屋享有物权,其合法权益应当受到法律保护,任何人不得妨碍。至于吴某所称与盛某之间的经济纠纷,因与本案非同一法律关系,不具有关联性,本案中不予理涉。法院依法判决吴某及其父母将案涉房屋腾空,并交付给王某夫妇。

    一审判决后,吴某及其父母不服提出上诉。南通中院审理后判决驳回上诉,维持原判。

    法官提醒:选购二手房需留意实际交付情况

    王某夫妇购买的是从盛某手中转手的房子,其是否有权直接要求吴某及其父母交房?案件审理中,这一问题成为争议焦点。

    有人认为,王某夫妇是与盛某签订的购房协议,只能直接向盛某主张权利。对此,承办法官解释,其实物权具有权利主体的特定性、义务主体的不特定性特征,排他性决定物权人可请求排除任何人对物的侵占。“也就是说,一旦当事人经登记取得物权,就脱离了买卖合同的相对性原理,可跨越房屋上手人对任何人主张权利。”

    本案中,案涉房屋在两次转让过程中,均办理了房屋所有权变更登记手续,最终所有权人为王某夫妇。因此,王某夫妇取得了对案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利。根据我国物权法规定,妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。故法院判决吴某及其父母将案涉房屋腾空,并交付给权利人王某夫妇是有理有据的。

    据介绍,海安法院今年以来已审理了四起涉及“霸住”的排除妨害纠纷案件。近年来,房屋交易市场异常火爆,不少人会选择购买二手房。法官提醒,在选择二手房时需要擦亮双眼,不仅要注意位置、层次、面积等问题,还应注意房屋的实际交付情况,避免不必要的麻烦。

    发表于 2019-9-16 14:36:35 | 显示全部楼层
    购买二手房和买新房完全不一样,新房主要和开发商打交道,二手房打交道的可就多了,中介、房东……中间各种环节都需要我们注意,今天编辑就为想要选购二手房的你把一些注意事项整理好了,快来参考看看吧。
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    发表于 2019-9-16 14:36:48 | 显示全部楼层
    购买二手房和买新房完全不一样,新房主要和开发商打交道,二手房打交道的可就多了,中介、房东……中间各种环节都需要我们注意,今天编辑就为想要选购二手房的你把一些注意事项整理好了,快来参考看看吧。
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    发表于 2019-9-16 14:37:00 | 显示全部楼层
    一要注意:查明产权状况
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    发表于 2019-9-16 14:37:10 | 显示全部楼层
    购房者要认真审查房屋产权的完整性、可靠性。第一步要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等。
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    发表于 2019-9-16 14:37:20 | 显示全部楼层
    二要注意:查验房屋有无债务负担
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    发表于 2019-9-16 14:37:32 | 显示全部楼层
    1、购房者需了解所购房有无抵押、是否被法院查封,以及与人共享等,产权不明确、有纠纷的一定不能购买;

    2、注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人;

    3、要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说,军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
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    发表于 2019-9-16 14:37:40 | 显示全部楼层
    此外,千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。
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    发表于 2019-9-16 14:37:51 | 显示全部楼层
    三要注意:考察房屋周围有无污染源
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    发表于 2019-9-16 14:38:28 | 显示全部楼层
    像噪音、有害气体、水污染、垃圾等是否出现,房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况如此。
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